Cosa è un APE?
Cos'è ed a cosa serve l'attestato di prestazione energetica APE
L'A.P.E. è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, sia esso residenziale che commerciale. E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche dell’involucro edilizio. Oltre ad essere obbligatorio in caso di acquisto o vendita dell’immobile, è utile perché informa sull'effettivo consumo energetico. L' Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l' Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), documento che viene redatto in caso di fine lavori di un edificio di nuova costruzione.
La redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica di un edificio è oggi una pratica professionale che richiede un chiaro approccio metodologico, oltre che approfondite conoscenze dell’edificio come sistema termodinamico e del quadro legislativo. La procedura per la certificazione energetica degli edifici e il conseguente rilascio dell’A.P.E.(attestato di prestazione energetica), richiede una grande quantità di informazioni, reperibili attraverso un’analisi di tipo documentale e approfonditi sopralluoghi da parte del certificatore energetico, la consapevolezza dei dati di input che devono essere inseriti nel software e l’esperienza per l’individuazione degli interventi di riqualificazione energetica da riportare nelle raccomandazioni.
Quando serve e chi paga l'ape
Di norma è il proprietario dell'immobile ad avere l'onere di far redigere l'APE da un certificatore energetico accreditato dalla Regione
A richiederlo, invece, può essere chiunque, a patto che sia stato demandato dal proprietario dell'immobile
Il certificato Energetico APE è obbligatoriamente richiesto nei seguenti casi:
1. Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)
2. Donazione: trasferimenti a titolo gratuito
3. Affitto di edifici o singole unità immobiliari
4. Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l'indice di prestazione energetica)
5. Edifici di nuova costruzione al termine dei lavori.
6. Ristrutturazione importante quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell'involucro (pareti e tetti) dell'intero edificio.
7. Edifici pubblici ed aperti al pubblico.
8. Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.
9. Nel caso di riqualificazione energetica, per la richiesta delle detrazioni fiscali
10. Riqualificazione o ristrutturazione
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L'attestato di certificazione energetica va rilasciato nuovamente in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell'immobile, come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, di sostituzione del generatore di calore (caldaia), posa del cappotto termico isolante, etc. L'AQE (attestato di qualificazione energetica) non può sostituire né l'APE né l’ACE
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1. Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)
Prima dell’Atto Notarile che sancisce il trasferimento di proprietà, il proprietario (o in alternativa l’acquirente, dipende dalla negoziazione tra le parti) deve, a sue spese, far redigere l'Attestato di certificazione energetica per l’immobile oggetto di compra vendita. Al momento del passaggio di proprietà, l'APE andrà consegnato al nuovo proprietario.
Nell'atto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica dell'immobile.
Inoltre l'attestato di prestazione energetica (APE) deve essere allegato al contratto di vendita (art. 6 comma 3 del D.Lgs 192/05).
Le sanzioni per il proprietario inadempiente sono variabili tra i € 3000 ed i € 18000. E' stata eliminata la nullità dell'atto in caso di mancata allegazione.
2. Donazione: trasferimenti a titolo gratuito (usufrutto, assegnazione alloggi, etc)
Nel D.Lgs 192/05 secondo l'applicazione vigente (come indicato nello studio del Notariato), anche se non esistono specifiche sanzioni, bisogna dotare l'immobile di APE anche in caso di donazione.
In caso di eredità di un immobile nella dichiarazione di successione non bisogna redigere l'APE.
3. Affitto di unità immobiliari
Nel nuovo contratto di locazione soggetto a registrazione va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni ed attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l'APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto.
Il proprietario (locatario) deve mostrare l'attestato di prestazione energetica all'affittuario al momento della registrazione del contratto.
Se non si ha l'APE al momento della registrazione del contratto di affitto si incorre in una sanzione da euro 1.000 a euro 4.000. Se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.
Al momento della registrazione allo sportello dell'Agenzia delle Entrate, gli impiegati richiedono di visionare l'APE, per cui è bene avere la copia del documento prima di recarsi allo sportello per la registrazione del contratto
4. Annunci di vendita di unità immobiliari
Sugli annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili deve essere inserita la prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell'involucro e la classe energetica corrispondente. Quindi, affinchè l'annuncio contenga le informazioni in merito alle prestazioni energetiche, è necessario richiedere la redazione dell'attestato prima della pubblicazione. La nuova normativa prevede il rilascio dell’attestato APE in formato annuncio immobiliare. Le sanzioni per il responsabile dell'annuncio arrivano a 3000 euro.
5. Nuova Costruzione
La direttiva Europea e la legge nazionale impongono l'obbligo di dotare un immobile di nuova costruzione di APE (Attestato di Prestazione Energetica). La procedura prevede che al termine dei lavori, prima di richiedere il certificato di agibilità, il costruttore consegni al comune tra i vari documenti anche l'APE. L'attestato deve essere redatto da un certificatore energetico indipendente estraneo alle fasi di progettazione e realizzazione dell'edificio (non può essere il progettista o il direttore dei lavori).
La procedura va compiuta anche in caso di "ristrutturazioni importanti" (interventi su una superficie maggiore del 25% dell'involucro) e interventi di "demolizione-ricostruzione".
In seguito interventi edili che prevedano la consegna di PdC, DIA, SCIA o CILA è obbligatorio che il direttore dei lavori o un tecnico incaricato consegnino l'AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) per la fase di collaudo e fine lavori.
6. Ristrutturazione importante
Viene così considerata se la ristrutturazione insiste su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'edificio.
Ricadono in questo campo la maggior parte dei rifacimenti delle impermeabilizzazioni dei tetti, della verniciatura delle superfici esterne, etc. Anche interventi che ricadono nella categoria "manutenzione ordinaria" possono essere ricondotti, dal punto di vista della normativa energetica, alla "ristrutturazione importante".
Ad ogni "ristrutturazione importante" bisognerà dotare l'immobile di APE.
7. Edifici pubblici ed aperti al pubblico
In edifici pubblici ed aperti al pubblico con superficie maggiore di 250mq bisogna realizzare l'Attestato di Prestazione Energetica (APE). La norma prevede che l'attestato venga affisso all'ingresso dell'edificio.
Anche le scuole, entro i limiti prima descritti, devono dotarsi di Attestato di Prestazione Energetica (APE).
8. Contratti di gestione del clima in edifici pubblici
In caso di nuovi contratti o rinnovi di gestione di impianti climatici in edifici pubblici bisogna dotare l'immobile di attestato di prestazione energetica APE.
9. Detrazioni fiscali
In caso di Riqulificazione Energetica dell’immobile, è necessario essere in possesso del Certificato Energetico APE per la richiesta delle detrazioni fiscali del 65%
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Immobile già dotato di ACE
Su questo punto la normativa è molto chiara: se un immobile è dotato di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) in corso di validità (la validità si verifica nella prima pagina dell'attestato in alto a destra, salvo vengano fatti tutti i controlli della caldaia), rilasciato prima dell'entrata in vigore del DL 63/2013, cioè in data 06.06.2013, non è necessario dotare l'immobile di APE.
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Testo di legge:
Art.6 comma 10 del D.Lgs 192/05: L'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
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Casi di esclusione dell'APE
I casi in cui non bisogna dotare l'immobile di un APE sono individuati dall'art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e richiamati anche dall'appendice A del DM 26/06/2015
· - gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione
· edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione
· i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati salvo le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
· gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi.
· gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
· i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell'atto notarile
· i fabbricati in costruzione "al rustico" o nello stato di "scheletro strutturale" purché tale stato venga espressamente dichiarato nell'atto notarile
